与往年楼市“金九银十”不同，今年的楼市如同入秋的天气，“凉风萧瑟”成色不在。不仅开发商喊出了“活下去”的口号，业主集体“维权”围攻售楼处也似乎成了房价“调整”的重要标志。
但无论房价的调整是开发商积极推盘的促销噱头，亦或是非核心区域价格的理性回归，还是媒体的过渡渲染，连日来房地产板块的弱势表现，却真真实实地反映了市场对9月销售疲软及房价下跌传闻的担忧情绪。
截至周三收盘，板块最近3个交易日累计跌幅超5%，位居跌幅榜前五，但今日整体跌幅有所收窄。那么站在当前时点，地产股会否“一蹶不振”？又或在悲观中存在哪些预期差？
入秋不入冬，政策环境开始稳定
与上半年政策持续高压、棚改货币化“因城施策”以及房地产税的担忧强化不同，今年的国庆期间中央并没有出台房地产相关的调控政策，甚至厦门在长假前还放宽了落户限制。
综合来看，房地产板块前期来自宏观层面的压制因素正在消退：一方面对于中央政府而言，其政策诉求在于控制房价涨幅，而18年以来重点城市的房价增速已基本得到抑制；另一方面对于地方政府而言，地方债务的兑付压力也催生了较强的财政诉求，房价压力小的地方政府或具备隐性调整地产政策的动力。
其次央行降准本身虽和房地产需求关系不大，但信贷投放增加，客观上有利于保持流动性合理充裕，也有效降低下半年房企信用债到期高峰的信用风险。因此，当政策不再大起大落，行业环境开始企稳，资金面则由前期过紧状态转为稳健充裕，都有助于驱动市场情绪加速改善。
高成长性或缺，但价值回归可期！
当前在房价不能快速上涨，总需求存在桎梏的背景下，房地产板块的投资缺乏热度和高成长性。但不可否认，房地产股的内生价值扎实存在，尤其在A股磨底震荡阶段，板块低估值之下的价值回归仍然可期！
首先，不少企业在2016年房价大涨前取得丰富的土地储备，良好的存量资源使得企业资产价值明确。
其次，尽管2018年下半年商品房销售额增速会比上半年显著下降，但全年维持商品房销售金额实现正增长确定性高，意味着今明两年销售业绩确认结转后，房企核心净利润仍有较强支撑。
数据来自：wind，截至2018-08-31
第三，当前板块 PE（TTM）已跌至9.07倍，突破2014年历史最低点，相对沪深300的相对PE也跌至1以下创历史新低，估值底部进一步确认；同时市净率PB为1.27接近破净边缘，但回顾过去几次市净率回撤期，当前市场与房企的基本面显然更加健康、有韧性。
数据来自：wind，截至2018-10-09
或许当前市场对“房价下跌”仍有担忧，但在极致的悲观情绪后市场往往存在预期差。若问地产股投资何去何从？有降温、无寒流！
级掌柜有话说：只谈干货，不谈风月
