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万万没想到|房价飙升的幕后推手竟然是…

2016-12-28

本文综合自安信证券宏观研究高善文最新研报:《守望春华》。富国基金尊重任何原创内容的版权,若有侵权请联系删除。


如果2016年能倒带重来,客官最想做的是什么?


富二想都不用想,一定要在年初买套房!不用北上广,厦门、合肥、武汉、郑州哪哪都好!




2016万万没想到的是,除了一线城市飙涨的房价,许多二线城市的楼市也开始逆天。1个月翻番的节奏,令吃瓜群众叹为观止:春天还没到就直接步入夏天……


许多人把这样的局面归结为低利率的环境、宽松的流动性以及过度的投机炒作,这样的想法肯定是有道理的。


但这一解释非常大的困难在于,二线城市房价高歌猛进的同时,三四线城市房价始终微涨或者下跌。是什么导致中国楼市出现如此显著的分化呢?


安信证券宏观首席研究员高善文认为:简单地从流动性和投机炒作的角度来理解房地产市场是不够的,还需要从人口流动因素中找根源。特别在需求层面,他观测到一个非常有趣的现象。

1

房地产需求面


在校小学生增速对城市之间的房价涨幅差异,竟然表现出很好的解释力(见图2)。


横轴是33个一二线城市一至六年级在校小学生增速情况,纵轴是这些城市房价累计涨幅。2013-2015年两组数据的拟合优度达50%,时间跨度放长到2009-2015年拟合优度进一步提高到58%。从统计分析的技术角度看,这是一个很高的水平。




更细致地看,2013-2015年,全国范围在校小学生增速接近1%,而深圳、厦门、合肥、郑州高达全国平均水平7倍,这些地区房价上涨非常猛烈。


在横轴的另外一端,例如西宁、呼和浩特、昆明等城市,在校小学生增速为负或接近零增长,地域房价则涨幅有限。


简单来说:小学生流向哪里,年轻的父母同一时间流向那里,房价就出现了大幅上涨。


这个现象在2011年后表现得尤为明显(见图3)。




一个可能性较大的解释是,2011年中国在校的小学生人数增速恢复正增长,年轻的父母,即青壮年人口在全社会流动人口中的占比也在2012年前后出现显著抬升,自那以后中国从城镇化转入都市化。


所谓都市化,是指人口流动表现出很强的选择性,集中流入大城市和特大城市,这与价值观念的代际差异有关。这一转折性的变化在房地产新开工和销售层面上较早体现出来。但是在房价层面上,直到2015年下半年才出现巨大分化。

2

土地供给层面


中国城市居住用地的比例显著低于国际水平,特别是大城市和特大城市供地意愿更低。 


2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,由于这些城市供地意愿较低,产生了明显房价上涨压力。但在大量的二线以下城市,人口流入速度相对较慢,同时城市供地意愿相对更强,房价的表现也较弱。


土地供应缺乏竞争性,加剧了市场的扭曲,进一步助推了房价。 

3

房地产“去库存”之后


2009-2011年中国经历了全面的房地产价格的快速上涨和泡沫化,这刺激了供应的过度增长,并随后导致库存的大量积累。由于过去2-3年的努力,重点城市库存基本已经完成去化,其他中小城市的库存水平仍然偏高,但较峰值已显著下降。


以现在的库存水平为基础,参考历史的合理去化速度,看起来再经过15个月左右的时间,大量中小城市的存货去化会基本完成。


这一转折的实现和确认标志着经济运行基本正常化,并将对大类资产市场产生重要影响。


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