难以享受当地的公共服务、房租时常不合理上涨、房东任性赶人等因素都使消费者在租房上“疑虑重重”。长租公寓先在市场上积累房源，经过适当的维修或改造后，再提供给有长期租房需求的消费者，能部分解决租房的“痛点”，近年来愈发受到政策支持。
然而，前两天的理财日记《房价不涨房租涨，请喝下这碗鸡汤》中，我们刚讨论过长租公寓可能推动了今年一二线城市的房租暴涨，昨天又传来了杭州鼎家暴雷的消息。据不完全统计，今年以来已有五家长租公寓爆雷，不少消费者的权益受到严重损害。据媒体报道，爆雷的长租公寓有着相似的运营模式。
以杭州鼎家为例，这些长租公寓☞☞
❶ 先在市场上囤积房源；
❷ 将这些房源转租给需要租房的消费者；
❸ 让租客在第三方租房分期贷款平台（比如这次的“爱上街”）开通租房贷服务；
❹ “爱上街”平台将一次性把租金付给鼎家；
❺ 鼎家将部分资金支付给房东；
❻ 拿剩下的资金开拓新的房源。通过这样的操作，鼎家“空手套白狼”式的快速扩张。
这一过程看上去复杂，但简单类比之后就很容易理解了。
不少投资者都用过信用卡分期。有时我们需要买入大件商品，而临时又没有足够多的资金，这时信用卡分期就能帮你解决问题。信用卡分期相当于银行一次性借给你一笔钱，你拿这笔钱去买汽车、手表、手机等商品，并在随后的时间内分期偿还这笔贷款。实际上，蚂蚁花呗、京东白条都有类似的功能。在鼎家的例子中，租客与“爱上街”签订的合同，就类似于信用卡分期，只不过买入的不是汽车等商品，而是未来一年的住房服务。
与你用信用卡分期买入汽车不同，通过“爱上街”分期买入的住房服务，需要鼎家在未来一年持续提供。这类似于目前盛行的预付卡，事先支付款项，后续享受服务。比较典型的例子包括：当当等电商平台的购物卡、杏花楼等老字号的食品券、你家附近理发店的充值卡。虽然大多数发行预付卡的厂商信誉良好，但跑路的也不在少数，这往往是企业危险经营的结果。为了保护投资者权益，政府往往会对预付卡发行作出严格的规定。
然而，鼎家所提供的住房服务类似于预付卡业务，却故意绕开了政府监管。此外，鼎家又缺少内部风控机制，为了迅速扩大规模，在收取租客一年租金的同时，只向房东支付三个月的房租。这种行为已经使鼎家由“中介”向类“黄牛”转变。
大家知道，每到重要比赛或演出，黄牛都会囤积门票，并向球迷或歌迷高价兜售，赚取所谓“辛苦费”。鼎家用房客的钱开拓新房源，并转租给新租客的行为更加恶劣，是典型的“空手套白狼”。
但是，正如某场比赛或表演可能意外爆冷，黄牛囤积的门票可能“烂”在手里一般，鼎家过快的规模扩张，手中囤积的房源过多，也面临租客临时不足，最终资金流断裂的危险。
发展租赁市场，是解决我国房价过高，减轻居民生活负担的重要手段。长租公寓本身有利租赁市场发展，不应该一刀切的禁止。然而，鼎家确实暴露出长租公寓发展存在的问题，需要加以重视和规范。
其中，第三方提供的融资服务，类似于信用卡分期，有利于加强“普惠金融”。如无证据证明“爱上街”与鼎家有合谋，则其最多只是起到“推波助澜”的作用，更应关注的是鼎家式的无序扩张。由于长租公寓的这种模式接近预付卡业务，应该对其进行类似的监管。
虽然鼎家的模式并不复杂，实际上就是常见的“信用卡分期”+“类预付卡”+“类黄牛”，但普通消费者较难自我保护，还需监管多加呵护。当然，预付卡业务并不是原罪，只要企业稳健经营，预付卡业务也能方便消费者，甚至提供较大的优惠折扣。
事实上，居民去银行存款，并期望未来获得利息收入，也是一种“类预付卡”业务。由于我国银行面临严格的外部监管和内部风控，其稳健性毋庸置疑。而P2P等非银行信贷则存在资金挪用或管理不善的风险。值得一提的是，经过近二十年的发展，公募基金稳健性日益提高，虽然投资收益随市场波动无法保证，但资金安全性却具有明显优势。
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