转载自央广网
目前国内有两批11只公募REITs成功上市，一方面公募REITs可以为优质的基础设施项目提供融资支持，另一方面公募REITs可以为投资者的资产配置提供多元选择，因此公募REITs近期受到了投资者的热捧，但“热捧”的背后风险正在累积，且不可忽视。
公募REITs区别于传统股票、债券等金融工具，其属于另类金融产品。公募REITs的底层资产复杂，可分配现金流不仅取决于项目本身，也取决于“好的管理人”对“好的资产”的“好的运营”。
公募REITs对于基金管理人的管理能力有着很高的要求，不同资产类型的公募REITs的运作也有着显著差别。公募REITs涉及的资产类型较多，运营期限较长，对于特许经营权类资产，如市政工程、高速公路等，以固定收费为主要收入来源，需要重点研究收费机制、区位经济发展水平等因素；对于产权类资产，如产业园区、物流中心、数据中心等，以租金为主要收入来源，需要重点研究资产区位、租金水平、空置率等因素。
可见，选择一个“好的公募REITs”，既要注重选资产，也要注重选管理人。研究公募REITs不仅要像选择股票一样，对底层资产所处的行业、盈利能力、现金流稳定性等进行研究，还要对基金管理人和运营机构的管理能力等方面有一定的了解，这对于普通投资者而言是有一定“门槛”的。
今年以来，与A股市场的显著回调不同，11只上市公募REITs二级市场的交易价格均有所上涨，最大涨幅甚至超过20%。在较大的涨幅背后，其实隐藏着一定风险。
➤ 首先，国内公募 REITs 市场发展时间较短，目前上市的公募REITs存在大量限售期内的机构持仓，流通盘的占比不高。较少的流动性就导致公募REITs的二级市场定价并不充分，在少量资金推动下，交易价格并不能真实反应价值的增加。未来随着限售到期，流动性盘增加，公募REITs二级市场的交易价格或向价值回归，存在着大幅调整的可能性。
➤ 其次，目前仅有11只公募 REITs上市，未来随着国内公募 REITs市场的扩容，现有公募 REITs的稀缺性会下降，资金给予其的“溢价”也会减少。2021年12月29日，国家发展改革委办公厅发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》），提出加强各部门协调，共同解决项目推进中存在的问题。《通知》专门提到，在依法合规的前提下，将加快办理项目相关手续，落实各项发行条件。未来会有越来越多的公募 REITs发行、上市，投资者的选择会更为丰富，而现有公募 REITs的“溢价”也可能大幅减少。
➤ 此外，部分公募 REITs 的底层资产也面临供给过剩，竞争力下降等使得价值下降的潜在不利因素。在二级市场交易价格暴涨之后，投资者追高买入公募 REITs可能面临着二级市场价格“回归”价值、“溢价”下滑和资产价值下降的三重风险。
顺势而为易，逆势而为难，投资者在价格上涨时往往选择追涨，而下跌时往往选择杀跌，这是要尽力避免的。在公募REITs二级市场的交易价格大涨后，我们不仅要看到公募REITs未来巨大的发展机遇，更要看到其短期价格偏离价值所蕴藏的风险。我们要避免追涨杀跌，在审慎的基础上，从长期资产配置的角度，考虑自身资金期限，风险收益要求等因素，理性的对公募REITs进行投资。
本文转载自央广网，原文刊发时间为1月24日。
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