不止是中国！美国房价也涨破历史峰值了

9月房价指数刷历史纪录新高

标准普尔公司11月29日公布的数据显示，美国9月份标普/凯斯席勒全国房屋价格指数较一年前提高5.5%，标普/CS20座大城市地区房价较上年同期上升5.1%，分析师预估为上升5.2%，创下历史纪录新高。标普/凯斯席勒20大城市房屋价格同比增长5.1%，环比持平；标普/凯斯席勒10大城市房屋价格同比增长4.3%，环比增长4.2%。

什么是标普/Case-Shiller房价指数

标普/Case-Shiller房价指数是由标准普尔发布的房价指数,是衡量美国住房价格变化情况的指针，以重复销售定价技术为基础。所谓重复销售定价，是以销售两次或以上的房屋为数据来源：当一间房屋再一次被出售后，其新价格会在一段时间后与旧价格作比较，从而得出房价变化的数据。负责统计Case-Shiller 楼价指数的机构，便会收集数据，经过加权后编制成指数，反映楼房的真正价值。

西部地区上涨快

西部地区的房价上涨特别快，涨幅最快的三个地区是西雅图、波特兰和丹佛，其涨幅分别是11%，10.9%和8.7%。同时，迈阿密、坦帕、菲尼克斯和拉斯维加斯等城市的房价出现上涨，但仍大大低于他们的纪录高位。

释放积极信号

自2006年初泡沫破裂后，美国房地产市场一直处在调整之中，2012年开始触底反弹后，房地产市场成为此轮经济复苏中的一大亮点。尽管20个城市中有7所城市此前都创下了衰退后的新高，但那些曾出现过最繁荣时期的城市都远低于此前的纪录。其他房价指标也显示出积极信号：成屋和新屋销售都在上扬，而新屋开工年化增速达到130万座，也创下了复苏后的新高。

难言全面复苏

凯斯席勒经济学家 David Blitzer表示，标普/凯斯席勒全国房价指数已经创下新高，这将是美国房地产市场从复苏阶段到新一轮增长的转变。不过，经通胀调整后的该指数较 2006年纪录高位仍下跌了16%。美国房地产市场依然释放出风险信号，户和业主之间的失衡仍然存在，购房者和卖房者也存在这种失衡，新屋开工数据远低于正常水平，房屋所有率也处于近50年来新低。

金融机构过多参与带来风险

房利美此前警告，由于金融机构过度参与美国房地产市场，可能会产生一些不利影响。有美国研究机构的分析师表示，以私募为主的机构投资者已经不对美国房地产市场规划长线的投资，他们的思路已经变得谨慎或者想赚个快钱就走。“我们对于经济增长的程度还不够了解，房屋价格增长已经超出我们预期许多。”房利美首席经济学家 Doug Duncan 如是说道。“我们应该需要亮起一盏警示灯。”

川普移民新政会刺激房价

如此庞大的置业资本流入，自然不断推高美国房价。在经历了08年次贷危机之后，美国住房价格和房租涨上新高度。经济的企稳意味着房价市场的稳定，那么现在来看，未来房市还会再涨吗?根据Zillow对100多名经济学和房地产专家的调查，预计2017年全美国房价降上涨3.6%。2016年至今，全美国房价已经上涨了4.8%。Zillow预计，如果川普采取更为严格的移民政策，这将导致当前的房屋建筑工人短缺状况恶化。Zillow首席经济师斯文亚·古戴尔说，建筑工人短缺或将迫使开发商支付更高的薪金，那些成本可能被转嫁给购房者。

失业率下降将会促进美国房价增长

美国失业率和房价在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的。失业率的高低反映出人们消费水平的高低，经济低迷时的失业率必然高，房地产价格随之会低。依上图来看，如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%以下，失业率下降将会促进美国房价增长。

新房销量创新高，二手房交易上涨

美国商务部近期将七月份读取的的新房销售量修改至629,000单位每年，此数据为2007年11月份以来最高值。而八月份的数据则稳定在609,000，九月份的预估数据在518,000-662,000之间。前三月新房销售量数据的大幅度修改也反映了该数据的剧烈波动。日前，美国房地产交易组织全美地产经纪商协会的数据显示，九月份美国二手房交易量也有所上升，年交易量上升3.2%至5,470,000单位每年，但二手房市场的房源短缺和价格上涨过快则对此类房的销售形成了一定的限制。

开发商对地产前景乐观

房地产开发去年11月颁发的新的住宅建筑许可证数量比十月激增11 %，比前年11月份上涨了19.5 %。新的许可证在西部和中西部颁发的最多，增长约22%。破土动工的地产项目比去年10月份增长了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。 颁发的新的住宅建筑许可证数目超过进行中的建筑项目数目多达10%的时候，表明新的建筑项目将会不断破土动工。开发商对地产前景乐观，预示着住宅建设开发有上升的趋势。