9月以来，政策对房地产行业频频发声，11月12日，银保监会召开会议强调“稳地价、稳房价、稳预期……促进房地产业稳定健康发展”。满屏“稳”字之下，进一步提升市场对房地产的关注度。那么，贯穿宏观基本面和微观民生的房地产，当前的情势如何？对经济、对政策、对投资又有怎样的影响？
房地产关注度为何显著提升？
今年2季度以来，房地产投资快速走弱，从新开工到销售，相关指标下滑明显。今年4 月起新开工面积同比持续下滑，9 月同比降幅达13.5%，两年复合同比增速的降幅达17%。受此影响，房地产投资同比增速从今年3月的14.8%快速降至10月的-5.4%，为2016 年以来的首次转负。商品房销售面积从7月以来，同比增速转负，10月已经收缩22%，商品房销售额也同步走弱，而支撑拿地开发的地产开发商资金增速从8月以来开始转负。
指标失速的背后是政策的转向，从供给端到需求端，引导地产平稳发展的政策频频出台。供给端：对金融机构对房地产行业的贷款额度进行管控，同时 “三道红线”控制行业无序加杠杆；土地端：“集中供地、集中出让”政策规范土地供给，提升对房企的现金流要求；需求端：通过限购、限贷、限价、限售等方式抑制投机性需求。
政策之下，房企面临严峻的资金压力，一些房企信用风险暴露引发市场对金融系统风险传染的担忧，以及投资快速走弱之下，对宏观经济潜在冲击的忧虑。
数据来源：wind，截至2021-11-10；剔除了每年1-2月份春节假期的影响。
政策放松的期待可以有多大？
短期而言，国内经济下行压力加大，房地产在国民经济中占据重要地位，为避免地产风险进一步发酵，客观环境对政策放松的诉求在提升。近期，监管层频频发声，从9月底房地产金融工作座谈会到六中全会的学习报告中，“稳地产”的声音频频出现。从具体效果上看，10月社融数据中，居民中长期贷款同比多增。央行官微数据显示，10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
未来放松力度的期待多大？
短期而言，政策的核心或仍在于“稳”。当前约束房企融资的“三道红线”、“房地产贷款集中度”等政策以及居民需求端 “限贷、限购、房产税”等政策仍在地产渠道端仍受压制。此外，地产销售低迷之下，前期缺房贷额度的银行或也缺信心。因此，短期难言趋势性宽信用，后续需关注政策进展。
数据来源：公开资料、华泰证券
对于投资的影响有哪些？
对于整个A股投资而言，“稳地产”有望推动市场对整体宏观经济预期的稳定，在情绪上有一定的改善，有望为跨年行情助力，与之相关的一些板块，如地产后周期的一些行业有一定修复动力。聚焦到地产投资，目前估值和基金持仓仓位均处于历史最低水平，情绪回暖或带来一波估值修复行情。而持续性则取决于房企融资条件能否真正改善，带动拿地和新开工意愿以及能力恢复，并使得购房者的房价预期稳定，最终形成“销售-拿地-开工-竣工-销售”的正反馈。但目前来看，市场对这种路径的演绎还处在观望之中，从“政策底”到“行业底”或需要进一步观察。此外，在地产行业内部，政策变革之下，竞争格局也逐渐明晰。一些龙头企业、央企的财务杠杆更为稳健，在融资、拿地和销售上优势相对明显，在赔率上或相对更高。
