量化级掌柜

一盘正在全面扭转的大棋，与楼市调控政策一脉相承

2016-10-12

文 / 张家伟

国务院昨日发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，将任务逐条分配至各部委。分析师认为，推动户籍改革和新型城镇化两大顶层设计开始进入加速阶段，在本轮地产调控背景下，这将促进一二线城市务工人员回流，有助于消化三四线楼市库存。

方案提到，将统筹推进本地和外地非户籍人口在城市落户，目标是到2020年全国户籍人口城镇化率提高到45%。2018年开展对1亿非户籍人口在城市落户情况的中期评估，2020年进行总结评估。

方案还提及：

“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上。到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。

除极少数超大城市外，全面放宽农业转移人口落户条件。

建立健全农村产权流转市场体系，探索形成农户对“三权”的自愿有偿退出机制，支持和引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益，但现阶段要严格限定在本集体经济组织内部。

大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。城区常住人口300万以下的城市不得采取积分落户方式。大城市落户条件中对参加城镇社会保险的年限要求不得超过5年，中等城市不得超过3年。

落实放宽住房公积金提取条件等政策，建立全国住房公积金转移接续平台，支持缴存人异地使用。

缓解三四线城市去库存压力

2015年中国常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率仅39.9%，而“离土不离乡”无法落户的农民工人口则高达2.77亿。

华泰证券分析师李超认为，在本轮地产调控后，“新型城市化建设”不仅可以在一定程度上促进一二线城市人口务工人员回流，也可以有效消化三四线楼市待售库存。通过城镇化来实现人口的有效流动，实现三四线城市的需求持续增长。

在去年户籍人口城镇化率接近40%的基础上，按照国务院计划，2020年前年均要提升1%，每年超过1300万人口加入城镇户籍。兴业证券分析师王涵团队认为，这意味着5年约6500万人，而政策划定1亿人，超出目标。加速推进城镇化有助于适当扩大三四线城市地产的需求，缓解其库存压力。

缓解楼市调控对地产消费的抑制

国庆期间密集出台的楼市调控政策，也引发市场对未来经济面临冲击的担忧。

不过李超认为，提高城镇化率可释放经济内部潜在需求，同时也是基础设施建设投资长期维持在20%以上的后续推力，PPP项目的后续接力也比之前预期要更加持久，且农民进城也将带来新的与住房相关的消费需求，对冲一二线城市地产调控对地产相关消费的抑制。

李超在报告中称：我们认为，在房地产调控不断加码的背景下，地产对于经济的支撑能力下降不会太大，中央适时推出的城镇化改革将会成为未来4-5年的经济增长的新动力，对于未来不必过度悲观。

提升A股风险偏好

户籍改革和新型城镇化的实质进展加速，对三四线城市的去库存形成中长期利好，华泰证券分析师戴康、张馨元认为，这也将有助于提升A股市场的风险偏好：8月以来市场对楼市泡沫的担忧加剧，并从楼市担忧延伸出对宏观的全方位担忧：对流动性收紧、对四季度和明年经济增速、对人民币汇率的三重担忧，十一黄金周期间多地密集出台限购限贷等楼市降温政策，在楼市仍是A股近期焦点和分歧点的背景下，方案对三四线城市去库存的正面影响有助于提升A股短期内的风险偏好。

现阶段至中期内的主要变化与机会来自四点：

不同规模的城镇在落户政策上放松程度有差异—促进三四线城市房地产去库存；

基础设施和基本公共服务需要覆盖更大群体—城市基建投资增加；

农民进城后持续获取收入的能力提升（包括职业教育提升劳动素质和土地流转带来的财产性收入）—劳动力数量优势向质量优势转换助力产业升级，居民整体消费能力提升；

存量与增量转移人口在消费倾向、消费模式、消费内容上的变化—消费升级。

级掌柜有话说：只谈干货，不谈风月