量化级掌柜

高善文：房价暴涨会扩散到更广泛的城市吗？

2016-09-22

文章来源：华尔街见闻原作者@刘晓翠

如今市场对楼市的关注热度很像去年暴涨的股市。

8月一二线城市房价依然在快速上涨，8月70个大中城市新建商品住宅价格环比增1.3%，创出6年来最大涨幅，多地同比增速高达30%，全国商品房销售增速同步回升。

从官方数据来看，本轮房价上涨主要集中在20个一二线城市（2015年年初至今房价累计涨幅超过6%），包括一线城市北上广深，二线城市有天津，杭州，南京，武汉，宁波，长沙，济南，厦门，郑州，合肥，南昌，福州，石家庄，南宁，无锡，惠州。下图来自安信证券：

这波涨势有一个很明显的特点，年初北上广等大城市楼市最先回暖，“325”新政之后，火爆行情延伸到周边强二线城市。经过半年的扩散，强二线城市已经全面铺开，涨势甚至开始向三线热点城市蔓延。

这张房价上涨“击鼓传花”的路线图因市场去化周期不一致而出现：例如南京、合肥、苏州库存年初平均半年左右，现在合肥只有2～3个月库存，郑州、济南等有12个月左右去化周期，当库存周期不一样，核心区域火爆起来之后，库存周期降低，市场被带起，各地短期市场界面的不一样，导致城市轮动上涨出现。简单而言，就是资金的流动与市场去化周期差异性两大主因。

火热的楼市像一块烫手的山芋，不仅撩拨着普通老百姓的神经，也让不少观察人士发出泡沫与风险警报。

而一个值得讨论的问题是，一二线楼市房价的暴涨会不会扩散到更加广泛的二线城市，甚至到三、四线城市，进而带动全国范围内的新开工和投资增速回升？

安信证券首席经济学家高善文以及宏观分析师郭雪松在最新的旬度观察中提出了这个问题，总体而言，他们的态度偏悲观。其通过分析指出，房价上涨短期内仍然难以扩散到更加广泛的三线城市，全国范围内的新开工情况恢复并带动经济增长回升仍然比较困难。更加可能的是，地产销售增速本身是难以持续的。由于前期的需求透支，未来销售和开工出现明显下滑的可能更大。

以下是分析逻辑

本轮房价的猛烈上涨主要集中在大约20个一二线城市，除此以外的广泛地区，房价涨幅总体温和有限。这一价格的分化，主要体现了库存去化速度的影响。库存消化较快的20个城市，价格上涨更强，对应的新开工增速恢复也较突出。广泛的房价较弱地区继续受到库存拖累，地产企业开工意愿不强。这些城市占全国新开工面积近80%，也解释了为什么今年地产销量火爆，而新开工增速仍然疲弱。

以价格涨幅较大的二线城市作为库存去化完毕的参照系，对比其他二线城市和三、四线城市情况。把住宅地产新开工减去住宅地产销售，就得到了每一年存货的变化情况。

在图 3 中，这显示为到 2016 年城市住宅地产库存压力消化殆尽。以此对比观察图 4情况，涨幅居后的二线城市库存去化的进程仍然需要时间。

从定量的测算来看，按照现在的库存去化速度（考虑到现在的销售速度偏高，这一估计偏乐观），二线城市库存去化还需要近8个月的时间。一二线以外的城市情况大体类似。2015 年开始库存有所消化，但距离库存消化完毕仍然需要时间。

综合上述讨论，我们认为在比较广泛的地区，房地产市场的存货仍然没有清理完毕，市场仍然需要一个存货去化的过程。也就是说，即便维持今年 1-8 月的销售水平（维持这一增速本身就比较困难，也表明这一估计偏乐观），价格上涨短期内仍然难以扩散到更加广泛的三线城市。

这些地区的新开工恢复可能也较难看到。一线城市住宅新开工面积占比大约 4%，但土地供应受到政策的严格限制。部分二线城市和大多数三四线城市（占全国新开工面积比重近 80%）受到库存的压力，新开工增速仍然难有明显起色。两者合计的新开工占比接近 84%，也意味着全国范围内的新开工情况恢复并带动经济增长回升仍然比较困难。

政策层面，一些局部性的政策收紧已经开始进行：二线四小龙出台限购、限贷政策，特别是提高首付比例，限制按揭利率折扣的政策，对杠杆购房者的影响比较明显。官方媒体频繁喊话楼市风险，也显示政府对房地产泡沫化的担忧加剧。

这些政策上的转向，以及局部信贷政策的收紧，可能带动房地产销售下行，进而带动新开工和投资的回落。经济的下行风险或许更加值得担忧。

级掌柜有话说：只谈干货，不谈风月。